PixMe WeBLog

Articole ‘intabulare’

Romania e o tara aparte, in care proprietatea imobilelor sta inscrisa la vreo 5 institutii diferite si care nu stiu una de alta. Analizand la rece nici n-ar fi prea rau in cazul in care aceste institutii ar comunica intre ele.

Sa le luam pe rand. Institutia de baza la care sunt inscrise toate proprietatile imobiliare este Cartea Funciara. Daca detii un imobil sau un teren aici poti gasi toate informatiile referitoare la acesta incepand cu locatia exacta si terminand cu dimensiuni, schite si vecini dar si proprietarii istorici ai lotului de teren sau ai imobilului respectiv.

La Cartea Funciara inscrierea dreptului de proprietate se face printr-o “incheiere de intabulare” in urma unui act prin care o anumita persoana devine efectiv proprietar. Adica un contract de vanzare-cumparare, o decizie judecatoreasca etc. Dupa ce a fost realizata efectiv intabularea proprietatii se poate emite cadastrul, adica schita exacta a imobilului sau terenului.

In general cei de la Cartea Funciara iti cer un Certificat Fiscal pentru diferitele modificari pe care ai vrea sa le faci, ceea ce aduce vorba despre Administratia Financiara. Adica locul in care platesti impozite si in care ti se poate spune daca ai restante la plata impozitelor catre Stat. Chestia nasoala este ca cele doua institutii nu prea stiu una de alta si prin urmare trebuie sa te duci cam cu aceleasi acte si intr-o parte si in alta.

Mergem mai departe la Serviciul de Evidenta a Populatiei de care ai nevoie in cazul in care vrei sa-ti schimbi buletinul. Cei de aici iti cer in general numai sa faci dovada faptului ca esti proprietar si nu-i intereseaza impozitele.

Lucrurile ar trebui sa fie destul de simple si ar trebui sa functioneze destul de repede daca s-ar investi cateva miliarde de Euro in softuri care care sa comunice intre ele… dar, suntem totusi romani, si o sa vedeti in continuare un studiu de caz atat de penibil incat devine aproape haios.

Judecatoriile pot sa ia decizii peste capul acestor institutii dar daca se baga in joc lucrurile devin extrem de complicate pentru ca nimeni nu prea stie modalitatile in care trebuie aplicate aceste decizii.

Bancile au si ele un cuvant de spus pentru ca atunci cand sunt cumparate pe credit intabularea proprietatilor trebuie sa specifice faptul ca acestea sunt ipotecate. Schimbarea ipotecii este un lucru pe care putin stiu sa-l faca, majoritatea notarilor spun ca deciziile judecatoresti spre exemplu sunt suverane si nu este nevoie de schimbari in Cartea Funciara. Bancile spun invers. Adica desi contractele specifice de credit au fost modificate in concordanta cu schimbarile intervenite in ceea ce priveste o anumita proprietate, este nevoie si de schimbarea ipotecii cu inscrierea actelor aditionale in Cartea Funciara.

Intre toate astea alearga notarii, mananca o paine buna si vor manca foarte mult timp de acum inainte, pentru ca investitiile in IT nu sunt o prioritate a Statului Roman. Sau cel putin asa pare. De fapt sistemul, desi in mod teoretic unul logic si simplu, este in realitate atat de “time consuming” incat a dat nastere la firme specializate (in statul la cozi).

Studiu de caz: Ai un apartament si un contract de construire cu o firma. Pe parcursul derularii contractului vrei sa vinzi dreptul de proprietate asupra apartamentului. In fapt transferul efectiv de proprietate intre tine si constructor se face la semnarea procesului verbal de predare primire a apartamentului, dar ca sa poti vinde trebuie sa ai intabularea (si cadastrul) proprietatii. Muhaha!…

E oarecum evident pentru ca nu poti vinde vrabia de pe gard, veti spune. Dar… nu e chiar asa pentru ca poti specifica anumite clauze in contractul de vanzare-cumparare. In cazul asta incepi si mergi pe fir incepand evident cu Cartea Funciara unde ti se vor cere pe langa intabularea blocului si dezmembrarea pe apartamente.

Asta inseamna ca firma de constructii trebuie sa mearga la ghiseu si sa spuna: Eu am intabulat blocul si am vandut apartamentul X domnului Y. Schita fiecarui apartament este urmatoarea… etc. In Romania insa antreprenorul poate spune ceva de genul: “Frate, io am intabulat blocul, l-am construit, acum Asociatia de Proprietari sa faca dezmembrarea”. Asociatia de Proprietari poate spune la randul ei: “Frate… s-au mutat vreo 15% pana acum, abia am strans banii de montat chestii comune pe scara… nu prea stim ce sa facem”. Si totusi tu vrei sa cumperi, ai toti banii, ai toate drepturile dar esti incurcat intre institutii. Ce faci? Pai te descurci romaneste

Asta inseamna ca te duci la ghiseu, iei toate actele de la antreprenor, dai spagi si dezmembrezi blocul pe banii tai (i.e. mii de Euro), dupa care duci intabularea propriului apartament la Banca. Apoi vorbesti cu Asociatia de Proprietari sperand sa-ti recuperezi banii. Va dati seama ca lucruri de genul asta sunt absolut ilegale, dar se intampla… frecvent.

Eh, la mine treburile au fost si mai complicate, pentru ca mai era si ANL-ul pe fir, adica inca un rand de ghisee si, in plus, nu sunt eu cel care a dezmembrat blocul . Eu sunt pus in situatia de a-l gasi pe cel care a dezmembrat blocul, sa iau actele blocului de la el, si sa-mi intabulez garsoniera. Ma intreb ce s-ar intampla daca astia si-ar baga picioarele si ar fugi cu actele?

Sumar avem: Cartea Funciara – inscrierea dreptului de propriatate, Adimistratia Financiara – impozite stat, Judecatoria – drepturi legale, Banca – ipoteci inscrise in Cartea Funciara, Evidenta Populatiei – dovezi ale dreptului de proprietate si notarii (sau alte firme specializate) care alearga printre astia.

Dap, mi-am vazut garsoniera ANL. Arata super! E spatioasa si din cate am inteles blocul are o structura foarte buna. Finisajele ar putea fi mai bune dar… la 26 de mii tot e bine. De fapt daca primesc subventia de la stat s-ar putea sa fie si mai ieftina. Dar vestea mai tare e ca [...]

In ziua de azi foarte multa lume este atrasa de mirajul investitiilor imobiliare. Se merge foarte mult pe ideea ca preturile vor creste in continuare asa cum au crescut si pana acum. Daca este sa-mi dau cu parerea as spune ca momentul in care se va produce stoparea cresterii preturilor este destul de aproape.

Aici avem de a face cu doua categorii de investitii imobiliare. Prima ar fi in apartamente si a doua in terenuri. Cred ca preturile apartamentelor se vor opri din crestere cat de curand din doua motive. In primul rand pentru ca nu au unde sa mai creasca si in al doilea rand pentru ca Bucurestiul este un oras si asa supraaglomerat. S-a ajuns la situatia aberanta in care o chirie e mai scumpa decat o eventuala rata la banca pentru cumpararea aceluiasi apartament.

Citeam de curand intr-o revista ca densitatea populatiei in Bucuresti este de trei ori mai mare decat a unui oras din occident. In cazul acesta tendinta va fi clara de expansiune catre margini. Cu cat acest lucru se va produce mai “violent” cu atat preturile apartamentelor vor scadea, iar cele ale terenurilor vor creste. Este si motivul pentru care am ales sa investesc in terenuri si nu in apartamente. De partea cealalta aud si varianta care spune ca de pe urma apartamenului as fi primit si chirie lucru care l-ar face mai profitabil. Ma rog… ramane de vazut!

Ca sa trecem la subiect, pentru cine doreste sa achizitioneze un teren si nu stie de unde s-o apuce, actiunile pe care trebuie sa le faca sunt urmatoarele:

1. Decideti cum veti plati. Daca aveti toti banii e foarte bine. Daca nu, va trebui sa mergeti la diferite banci pentru a afla cam cu ce suma va pot imprumuta. Daca nu aveti foarte mult timp de alergatura sau nu sunteti sigur ca puteti gasi cel mai bun credit pentru situatia dumneavoastra exista posibilitatea sa contactati o firma de consultanta financiara. Ei cunosc foarte bine piata bancara si in plus va ofera servicii gratuite urmand sa obtina comisioane de la bancile cu care lucreaza.

2. Dupa ce ati obtinut acordul de principiu al unei banci urmeaza sa va orientati asupra terenului in functie de banii disponibili. Este foarte greu de spus unde este mai bine sa investiti, aici intervine si flerul si norocul. Mai exista si posibilitatea contactarii unei agentii imobiliare, dar trebuie sa fiti foarte atenti. In general agentiile imobiliare mai adauga cativa euro la metrul patrat vandut peste comisionul pe care vi-l spun la inceput. Aceste intelegeri se fac cu proprietarul din capul locului si probabil dumneavoastra nu le veti cunoaste niciodata.

3. Avantajul contactarii unei agentii imobiliare este acela nu veti fi nevoit sa alergati dupa acte. Totusi, va recomand atentie extrema deoarece va puteti trezi ca ati cumparat un teren fara valoare. In continuare voi enumera cateva lucruri de care trebuie sa tineti cont atunci cand cumparati terenul in vederea construirii sau a investirii:

- Terenul trebuie sa fie intravilan! In caz contrar banca nu va va acorda credit (daca ati apelat la credit) deci nu trebuie sa va bateti capul prea tare cu asta.

- Terenul trebuie sa aiba destinatie “curti constructii” si in nici un caz “teren arabil”. Bancile in general nu sunt foarte atente cu lucrul asta de aceea dumneavoastra trebuie sa cereti o decizie de scoatere a terenului din circuitul agricol sau ceva asemanator. Agentiile imobiliare vor spune de multe ori ca este intravilan deci nu trebuie sa va preocupati, dar aceasta este o minciuna. In cazul in care veti dori sa construiti ceva pe teren veti avea mari probleme.

- Trebuie sa aiba cat mai multe utilitati. Le enumar in ordine pe cele mai importante: curent, gaz, asfalt, canalizare, apa. Multe banci pun conditia ca stalpul de curent sa fie la un anume numar de metri de teren.

- Trebuie sa nu fie inundabil, sa nu treaca fire de inalta tensiune pe deasupra sau cine stie ce teava pe sub si trebuie sa nu fie in apropierea vre-unei autostrazi sau sa fie cuprins in cine stie ce plan de expropriere de catre primarie. Daca se intampla asa ceva atunci nu veti construi in veci de aceea ar fi bun si un certificat de urbanism.

- Trebuie sa aiba urmatoarele acte: cadastru, intabulare, titlul de proprietate, toate incheierile de intabulare de la eventuale alipiri sau dezmembrari, extras informativ de carte funciara, antecontractul si eventual certificat de urbanism. Am sa explic pe rand ce e cu fiecare:

Cadastrul este o foaie pe care trebuie sa apara un numar (“numarul cadastral”) si o schita a terenului cu vecini etc. Pe cadastru se specifica de fapt de unde pana unde tine terenul respectiv.

Intabularea este un act care identifica proprietarul unui imobil. Acolo se spune ca terenul cu numarul cadastral x este detinut de proprietarul y.

Titul de proprietate se obtine pe baza unui act de vanzare cumparare, donatie etc. Prin el se poate dovedi ca o anumita persoana detine un imobil.

Extrasul informativ de carte funciara spune daca imobilul respectiv este ipotecat. Pe langa aceasta proprietarul trebuie sa declare pe propria raspundere ca imobilul nu face obiectul vre-unui litigiu.

Antecontractul este un contract semnat intre dumneavoastra si proprietar prin care ii oferiti un avans. De obicei se pune chiar avansul pe care il cere banca pentru a nu aparea alte complicatii. Unele banci accepta ca acest antecontract sa nu fie legalizat. In cazul in care nu accepta este grav deoarece legalizarea este scumpa.

Certificatul de urbanism nu este cerut de banca, dar este bine daca proprietarul il are. Acolo se specifica ce fel de cladire puteti construi cel mai important fiind regimul de inaltime si amprenta la sol.

In cazul in care doriti sa construiti ceva care se abate in mica masura (un etaj in plus) de la Planul Urbanistic General (PUG) trebuie sa obtineti Planul Urbanistic Detaliat (PUD), iar in cazul in care aveti abateri mari (mai multe etaje) va trebuie Planul Urbanistic Zonal (PUZ). Astea se obtin cu spaga in general si destul de greu. PUD se poate obtine mai usor deoarece nu trebuie sa mergi la judet pentru el.

Dupa ce ati strans toate astea veti mege (eventual) cu evaluatorul bancii pentru a calcula pretul terenului. Daca totul este in regula veti semna contractul de credit, contractul de ipoteca (eventual). Apoi la notariat contractul de vanzare cumparare. Pentru a deveni proprietar trebuie sa mergeti la primarie pentru a va lua in rol deci sa platiti impozit.

Daca ati ales bine atunci in ceva timp veti avea si un profit bun. Daca nu… nu. Succes!