PixMe WeBLog

Articole ‘credit bancar’

Acum vreo 2 ani am obtinut un credit pentru achizitionarea unui teren, prin BCR, in conditii total dezavantajoase. In 2008 lucrurile stateau totusi altfel, dobanzile la EURO de peste 10 fiind la moda. Intre timp piata imobiliara a suferit o corectie severa iar bancile au transferat riscul pe spinarea clientului. N-a fost ca si cum contractul de credit, ca orice contract, ar fi presupus riscuri de ambele parti.

Desi bancile au avut partea lor de vina in generarea crizei – pana la coada clientul a platit toti banii. Se acceptau pe atunci credite fara avans, cu ipoteci pe terenuri, cu o rata de indatorare imensa, fara dobanzi mari pentru a fenta BNR-ul dar cu comisioane ascunse, cu rate fixe foarte mici in primul an si asa mai departe. Cu alte cuvinte bancile te rugau cu banii si credeau, la fel ca si noi, ca nu exista riscuri.

In 2010 lucrurile au inceput sa arate groaznic. Ma uitam cu o oarecare disperare la faptul ca pentru 38.000 Euro trebuie sa platesc vreo 95.000 Euro in 30 de ani, in conditiile in care nici macar salariul de IT-ist nu mai crestea. Ba pe finalul anului a suferit si o corectie de vreo 10%. Desi rata de 370 de EURO nu reprezenta foarte mult din venitul meu, ma tot gandeam cum sa mai reduc din costuri.

Si intr-un final am gasit portita. Se numeste “Ajustare Costuri” si BCR-ul o aplica cu anumite conditii:
- Sa nu ai restante
- Sa ai 2 ani vechime in munca
- Sa ai continuitate la firma actuala de cel putin 1 an.

… si alte cateva zic eu nesemnificative.

Nu satisfaceam ultima conditie drept pentru care a trebuit sa transpir putin. Desi in piata nu exista banci care sa faca refinantari pe credite cu ipoteca pe un teren m-am dus cu incredere la ghiseu spunand chiar ca am gasit o banca (BRD) dispusa sa-mi refinanteze creditul la dobanzi mai bune. Asta l-a convins pe functionar sa-mi trimita dosarul mai departe, desi era foarte rezervat in ce priveste sansele de aprobare ale acestuia.

Am depus chiar o cerere de refinantare a creditului de la BCR la BRD. Era evident un bluf, dar a mers.

Banca se declara “extaziata” de bonitatea mea, avand in vedere ca nu am intarziat cu plata ratelor nici macar o data si faptul ca 370 EURO reprezinta un procent mic din ce castig eu. Drept dovada imi face o propunere de 4,5% + EURIBOR 6M pe aceeasi perioada, fata de 8,7% + EURIBOR 6M pe contractul vechi.

Cu alte cuvinte, incepand cu luna asta raman cu aproximativ 120 de EURO in buzunar, rata scazand la aproximativ 250 de EURO. BCR este insa una dintre putinele banci care fac astfel de ajustari. Din care am inteles alte banci, mai mici, prefera sa piarda clienti decat sa tina oul fierbinte in palme.

Sa speram totusi ca lucrurile vor merge spre mai bine… azi am aflat ca se poate!

Pentru moment nu inteleg cum ar putea clientii BCR ataca in instanta propunerile bancii, dar au dreptate sa fie nemultumiti. In ce priveste creditele cu dobanda variabila avem asa:

OUG 50 / 2010:

Art. 37
In contractele de credit cu dobanda variabila se vor aplica urmatoarele reguli:
a) dobanda va fi raportata la fluctuatiile indicilor de referinta EURIBOR/ROBOR/LIBOR/rata dobanzii de referinta a BNR, in functie de valuta creditului, la care creditorul poate adauga o anumita marja, fixa pe toata durata derularii contractului;
…

Intreband la ghisu mi s-a raspuns asa:

Dobanda Veche = Marja Veche + Marja Fixa

Dobanda Noua = EURIBOR + (Marja Veche – EURIBOR + Marja Fixa) de unde rezulta

Dobanda Noua = Marja Veche + Marja Fixa de unde rezulta, ati ghicit

Dobanda Noua = Dobanda Veche!

Singurele diferente, foarte nasoale din punctul meu de vedere sunt acelea ca dobanda va deveni fixa in cazul creditelor cu dobanda variabila. Deci, orice speranta ca rata sa scada ca urmare a micsorarii dobanzii de referinta… e acum naruita. Si inca ceva, dobanda noua e calculata in functie de EURIBOR (creditul fiind in EURO). Adica banca a facut un joc de glezne foarte eficient in sensul in care a adunat EURIBOR pe-o parte l-a scazut pe alta.

Cum poate fi atacata in instanta formula asta?

UPDATE: Foarte grav, daca EURIBORul va creste de la data semnarii contractului va creste si dobanda totala pe care o aveti la credit! In plus, EURIBOR este in prezent la cote minime, cu alte cuvinte majorarea dobanzii in viitor este inevitabila!

Ori asa, ori astia cu bancile, notariatele si tribunalele sunt batuti in zonele cu care ar trebui sa gandeasca. Nimeni n-are habar ce trebuie facut pentru a face un act aditional la un contract de ipoteca, sau mai bine zis, toti au impresia ca stiu dar fiecare in felul lui.

In speta, unii spun ca decizia tribunalului devenita definitiva si irevocabila la 15 zile de la pronuntare este suverana si deci nu mai trebuie facut nimic. Totusi, in Cartea Funciara contractul vechi de ipoteca, in numele ambilor soti, a ramas marcat cu litere de aur! Altii zic ca ar trebui facuta aceasta anexa la contractul de ipoteca, la notariat, partile impreuna cu banca dar notarii pe care ii recomanda tot ei spun astia primii sunt prosti, si ca scrie negru pe alb in decizia suverana a Tribunalului. Aiurea!

Uite asa mergeam din notar in notar, din consultant de credit in consultant de credit de vreo 4 luni. Am si o mirare aici in legatura cu numarul incredibil de versiuni in care poate fi interpretata legea. Pana una alta nu ma intereseaza decat ca aceste contracte de ipoteca sa absolve de obligatii pe fosta si sa apar unic proprietar in Cartea Funciara pentru ambele proprietati. Greu de tot!

Azi dimineata am reluat drumul catre Colentina, cu riscul problemelor de la servici, am luat loc pe scaunul clientului spre a discuta cu o alta grasa plina de talente si cunostinte. Bineinteles ca m-a sutuit repede drept pentru care am cerut sa vorbesc cu un manager, si pentru ca nu era nimeni disponibil am vorbit direct cu directoare. Care… ati ghicit! stia altceva… muahaha! ma sparg de ras!

Cica trebe’ sa merg la notar cu cineva de la banca si sa fac aceasta anexa la contractul de ipoteca. Dupa care, impreuna cu o alta mie de acte sa merg la Cartea Funciara si sa inscriu anexa plus Decizia Tribunalului pe care inca nu am inscris-o. Din bafta iata, pentru ca nu stiam faptul ca in Cartea Funciara se face referire la contractul de ipoteca.

Am depus plangere impotriva labarilor de la ghiseu, am pus pe fuga toate pizdetele din banca care nu stiau cum dracu sa ma mai satisfaca (bine, nu m-au intrebat chestia aia ca ar fi fost usor zic eu :d ), am sculat-o pe directoare din sedinte… ce sa mai, am facut ca toti dracii! Bine ca am pus totusi sistemul in miscare, iar acum am idee care e faza cu ipoteca in urma divortului. Sa vedem:

- Teoretic (si subliniez acest cuvant) se face o anexa la contractul de ipoteca prin notariat unde participa partile si banca.
- Se face o anexa la contractul de credit. Asta e usor ca se face la banca.
- Se inscrie in Cartea Funciara noua forma a proprietatii plus anexa din contractul de ipoteca in care se specifica faptul ca unul dintre fostii soti dispare.

Timp si bani? Pai cam 3-4 zile libere plus comisioane despre care unii spun c-ar fi ceva de genul 50 de Euro iar altii spun c-ar face 1000 de Euro in total. Inca nu stiu… dar vom vedea

Daca ati fost incantati de reclamele la credite mari care se obtin foarte usor si doriti sa accesati un asemenea credit, ei bine aflati ca lucrurile nu stau chiar asa.

Nu cunosc motivele pentru care bancile isi supraliciteaza produsele si nici de ce incearca sa isi amageasca clientii cu lucruri neadevarate. In orice caz, lucrurile stau exact asa.

Strategia este urmatoarea: clientul merge la casa, i se propune un credit cu dobanda foarte mica sau chiar zero. Dupa aceea clientul incheie un antecontract de vanzare cumparare cu proprietarul in care se obliga sa plateasca suma ceruta intr-o anume perioada (in general 30 sau 45 de zile). Tot atunci (eventual) plateste si un avans.

Acum incepe analiza dosarului care tine in jur de 3 saptamani. In acest timp banca evalueaza bunurile ce urmeaza a fi tranzactionate.

Cand termenul de pe antecontract este aproape de expirare banca incepe sa puna diverse conditii. Spre exemplu in cazul achizitionarii unui teren va spune ca utilitatile sunt prea departe sau ca apa lipseste cu desavarsire. Unele banci vor spune ca stalpul de curent este prea departe etc, etc.

Daca totul este in regula vor cauta sa evalueze terenul cu mult mai putin decat face, iar daca acest lucru chiar nu este posibil datorita pretului pietei vor spune pur si simplu ca au nevoie de garantii imobiliare de 125% din valoarea bunului achizitionat. Asta inseamna ca valoarea maxima a creditului pe care il pot acorda este cu mult mai mica decat valoarea evaluata a bunului respectiv.

De ce fac toate astea? pentru a constrange clientul sa vina cu un avans mai mare. Avansul mic care v-a atras la credit in momentul in care l-ati ales se dovedeste acum a fi doar o strategie care sa va determine sa-l accesati. In realitate creditele cu avans mic nu sunt altceva decat momeli.

Clientul va fi constrans in acest fel sa aduca din buzunar diferenta de avans in caz contrar pierzand suma scrisa pe antecontract si ramanand fara bunul pe care dorea sa-l achizitioneze.

Asadar, inainte de a alege un credit este bine sa fiti foarte bine informati in ce priveste sumele pe care trebuie sa le oferiti ca avans. Nu va lasati indusi in eroare de promisiunea unor avansuri mici deoarece in general acestea sunt tactici pentru atragerea clientilor. Pentru o cat mai buna informare este recomandat sa vorbiti cu un consultat care va va indruma catre cea mai fiabila solutie. Acestia ofera servicii de consultanta financiara in mod gratuit, castigul lor venind din comisioane pe care le platesc bancile.