Romania e o tara aparte, in care proprietatea imobilelor sta inscrisa la vreo 5 institutii diferite si care nu stiu una de alta. Analizand la rece nici n-ar fi prea rau in cazul in care aceste institutii ar comunica intre ele.
Sa le luam pe rand. Institutia de baza la care sunt inscrise toate proprietatile imobiliare este Cartea Funciara. Daca detii un imobil sau un teren aici poti gasi toate informatiile referitoare la acesta incepand cu locatia exacta si terminand cu dimensiuni, schite si vecini dar si proprietarii istorici ai lotului de teren sau ai imobilului respectiv.
La Cartea Funciara inscrierea dreptului de proprietate se face printr-o “incheiere de intabulare” in urma unui act prin care o anumita persoana devine efectiv proprietar. Adica un contract de vanzare-cumparare, o decizie judecatoreasca etc. Dupa ce a fost realizata efectiv intabularea proprietatii se poate emite cadastrul, adica schita exacta a imobilului sau terenului.
In general cei de la Cartea Funciara iti cer un Certificat Fiscal pentru diferitele modificari pe care ai vrea sa le faci, ceea ce aduce vorba despre Administratia Financiara. Adica locul in care platesti impozite si in care ti se poate spune daca ai restante la plata impozitelor catre Stat. Chestia nasoala este ca cele doua institutii nu prea stiu una de alta si prin urmare trebuie sa te duci cam cu aceleasi acte si intr-o parte si in alta.
Mergem mai departe la Serviciul de Evidenta a Populatiei de care ai nevoie in cazul in care vrei sa-ti schimbi buletinul. Cei de aici iti cer in general numai sa faci dovada faptului ca esti proprietar si nu-i intereseaza impozitele.
Lucrurile ar trebui sa fie destul de simple si ar trebui sa functioneze destul de repede daca s-ar investi cateva miliarde de Euro in softuri care care sa comunice intre ele… dar, suntem totusi romani, si o sa vedeti in continuare un studiu de caz atat de penibil incat devine aproape haios.
Judecatoriile pot sa ia decizii peste capul acestor institutii dar daca se baga in joc lucrurile devin extrem de complicate pentru ca nimeni nu prea stie modalitatile in care trebuie aplicate aceste decizii.
Bancile au si ele un cuvant de spus pentru ca atunci cand sunt cumparate pe credit intabularea proprietatilor trebuie sa specifice faptul ca acestea sunt ipotecate. Schimbarea ipotecii este un lucru pe care putin stiu sa-l faca, majoritatea notarilor spun ca deciziile judecatoresti spre exemplu sunt suverane si nu este nevoie de schimbari in Cartea Funciara. Bancile spun invers. Adica desi contractele specifice de credit au fost modificate in concordanta cu schimbarile intervenite in ceea ce priveste o anumita proprietate, este nevoie si de schimbarea ipotecii cu inscrierea actelor aditionale in Cartea Funciara.
Intre toate astea alearga notarii, mananca o paine buna si vor manca foarte mult timp de acum inainte, pentru ca investitiile in IT nu sunt o prioritate a Statului Roman. Sau cel putin asa pare. De fapt sistemul, desi in mod teoretic unul logic si simplu, este in realitate atat de “time consuming” incat a dat nastere la firme specializate (in statul la cozi).
Studiu de caz: Ai un apartament si un contract de construire cu o firma. Pe parcursul derularii contractului vrei sa vinzi dreptul de proprietate asupra apartamentului. In fapt transferul efectiv de proprietate intre tine si constructor se face la semnarea procesului verbal de predare primire a apartamentului, dar ca sa poti vinde trebuie sa ai intabularea (si cadastrul) proprietatii. Muhaha!…
E oarecum evident pentru ca nu poti vinde vrabia de pe gard, veti spune. Dar… nu e chiar asa pentru ca poti specifica anumite clauze in contractul de vanzare-cumparare. In cazul asta incepi si mergi pe fir incepand evident cu Cartea Funciara unde ti se vor cere pe langa intabularea blocului si dezmembrarea pe apartamente.
Asta inseamna ca firma de constructii trebuie sa mearga la ghiseu si sa spuna: Eu am intabulat blocul si am vandut apartamentul X domnului Y. Schita fiecarui apartament este urmatoarea… etc. In Romania insa antreprenorul poate spune ceva de genul: “Frate, io am intabulat blocul, l-am construit, acum Asociatia de Proprietari sa faca dezmembrarea”. Asociatia de Proprietari poate spune la randul ei: “Frate… s-au mutat vreo 15% pana acum, abia am strans banii de montat chestii comune pe scara… nu prea stim ce sa facem”. Si totusi tu vrei sa cumperi, ai toti banii, ai toate drepturile dar esti incurcat intre institutii. Ce faci? Pai te descurci romaneste 
Asta inseamna ca te duci la ghiseu, iei toate actele de la antreprenor, dai spagi si dezmembrezi blocul pe banii tai (i.e. mii de Euro), dupa care duci intabularea propriului apartament la Banca. Apoi vorbesti cu Asociatia de Proprietari sperand sa-ti recuperezi banii. Va dati seama ca lucruri de genul asta sunt absolut ilegale, dar se intampla… frecvent.
Eh, la mine treburile au fost si mai complicate, pentru ca mai era si ANL-ul pe fir, adica inca un rand de ghisee si, in plus, nu sunt eu cel care a dezmembrat blocul . Eu sunt pus in situatia de a-l gasi pe cel care a dezmembrat blocul, sa iau actele blocului de la el, si sa-mi intabulez garsoniera. Ma intreb ce s-ar intampla daca astia si-ar baga picioarele si ar fugi cu actele?
Sumar avem: Cartea Funciara – inscrierea dreptului de propriatate, Adimistratia Financiara – impozite stat, Judecatoria – drepturi legale, Banca – ipoteci inscrise in Cartea Funciara, Evidenta Populatiei – dovezi ale dreptului de proprietate si notarii (sau alte firme specializate) care alearga printre astia.
